- Diese Möglichkeiten haben Sie nach einem Immobilienerbe
- Was spricht für den Verkauf eines geerbten Hauses?
- Schritte zum Verkauf eines geerbtes Hauses oder Wohnung
- Erbengemeinschaft: Verkauf nur gemeinsam möglich
- Erbengemeinschaft? Wir finden gemeinsam die beste Lösung.
- Steuerzahlung bei Verkauf einer Immobilie
- Erbschaftssteuer: Wann sie anfällt und welche Freibeträge gelten
- Spekulationssteuer: Wann sie beim Verkauf anfällt
- Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
- Kosten beim Verkauf eines geerbten Hauses
- Immobilienbewertung: Wie viel ist Ihr geerbtes Haus wert?
- Checkliste zum verkauf einer geerbten Immobilie
Ein geerbtes Haus oder Wohnung ist für viele Menschen die erste größere Immobilie, mit der sie in Kontakt kommen – oft unerwartet und in einer emotional herausfordernden Situation. Neben der Trauer über den Verlust eines Angehörigen stehen plötzlich zahlreiche organisatorische, rechtliche und finanzielle Fragen im Raum.
Wer eine Immobilie erbt, übernimmt nicht nur Eigentum, sondern auch Pflichten, mögliche Verbindlichkeiten und steuerliche Konsequenzen. Daher ist es wichtig, frühzeitig zu verstehen, welche Schritte erforderlich sind, um ein geerbtes Haus oder Wohnung zu verkaufen.
Diese Möglichkeiten haben Sie nach einem Immobilienerbe
Nach einem Immobilienerbe stehen grundsätzlich vier Wege offen:
1. Das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen
Werden hohe Schulden oder Sanierungskosten befürchtet, kann es sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls (§ 1944 BGB). Die Ausschlagung erfolgt beim Nachlassgericht.
2. In das geerbte Haus einziehen
Wird das Haus selbst bewohnt, kann das steuerliche Vorteile bieten. Unter bestimmten Voraussetzungen entfällt sogar die Erbschaftssteuer vollständig, wenn der Erbe das Haus mindestens zehn Jahre selbst nutzt.
3. Die Immobilie vermieten
Eine Vermietung bietet regelmäßige Einnahmen und die Möglichkeit, den Immobilienwert langfristig zu erhalten. Gleichzeitig trägt der Erbe Verantwortung für Instandhaltung, Nebenkosten und Mietmanagement.
4. Das geerbte Haus oder die Wohnung verkaufen
Der Verkauf ist häufig die einfachste und wirtschaftlich sinnvollste Lösung – besonders dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder die Immobilie weit entfernt liegt.
Was spricht für den Verkauf eines geerbten Hauses?
Ein Verkauf kommt insbesondere dann in Betracht, wenn mehrere Erben beteiligt sind und die Auflösung einer Erbengemeinschaft notwendig wird. Auch eine größere räumliche Entfernung zwischen dem eigenen Wohnort und der Immobilie kann die Verwaltung und Instandhaltung deutlich erschweren.
Viele Eigentümer entscheiden sich zudem für den Verkauf, wenn keine persönliche Bindung mehr zum Objekt besteht oder finanzielle Verpflichtungen bestehen, die durch den Verkauf ausgeglichen werden können. Ebenso kann der Wunsch nach Kapital für den Neubau, eine eigene Immobilie oder die Altersvorsorge ausschlaggebend sein.
Vorteile für den Verkauf einer geerbten Immobilie
- Sofortige Liquidität: Sie können das Kapital frei verwenden.
- Einfache Abwicklung: Keine laufende Verwaltung, kein Mietrisiko.
- Vermeidung familiärer Konflikte: Miterben können fair ausgezahlt werden.
- Oft steuerfrei: Je nach Besitzdauer und Nutzung entfällt die Spekulationssteuer.
- Attraktive Marktpreise: In vielen Regionen sind Immobilienwerte auf Rekordniveau.
Schritte zum Verkauf eines geerbtes Hauses oder Wohnung
Erbengemeinschaft: Verkauf nur gemeinsam möglich
Ob Sie ein geerbtes Haus verkaufen dürfen, hängt davon ab, ob Sie Alleinerbe sind oder Teil einer Erbengemeinschaft.
Bei mehreren Erben gehört die Immobilie allen gemeinschaftlich, und keiner darf allein verkaufen oder über das Haus verfügen. Jede Entscheidung – vom Erbschein bis zum Notarvertrag – muss gemeinsam getroffen und von allen unterschrieben werden.
Es gibt drei Möglichkeiten, wie eine Erbengemeinschaft mit einer geerbten Immobilie umgehen kann:
- Einvernehmlicher Verkauf: Alle Erben stimmen dem Verkauf zu, und der Erlös wird anteilig aufgeteilt – meist die sinnvollste Lösung.
- Auszahlung einzelner Erben: Einer übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus.
- Teilungsversteigerung: Wenn keine Einigung gelingt, kann ein Miterbe die gerichtliche Versteigerung beantragen. Der Erlös fällt dabei meist deutlich niedriger aus als beim freien Verkauf.
Steuerzahlung bei Verkauf einer Immobilie
Beim Erben einer Immobilie können grundsätzlich zwei Steuerarten relevant werden:
die Erbschaftssteuer, die beim Erwerb durch Erbschaft anfällt, und die Spekulationssteuer, die beim späteren Verkauf entstehen kann. Beide hängen stark von Besitzdauer, Nutzung und
Erbschaftssteuer: Wann sie anfällt und welche Freibeträge gelten
Die Erbschaftssteuer wird fällig, sobald das Eigentum an der Immobilie auf den Erben übergeht. Die Höhe hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad ab.
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner / eingetragener Lebenspartner | 500.000€ |
| Kinder | 400.000€ |
| Enkelkinder | 200.000€ |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000€ |
Hinweis
Wird das geerbte Haus vom Erben unverzüglich nach dem Erbfall selbst bewohnt und mindestens zehn Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt, bleibt die Immobilie erbschaftssteuerfrei.
Wird sie jedoch verkauft, vermietet oder nicht dauerhaft bewohnt, entfällt dieser Vorteil.
Spekulationssteuer: Wann sie beim Verkauf anfällt
Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, prüft das Finanzamt, ob Sie auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuer zahlen müssen. Diese Steuer betrifft ausschließlich private Immobilienverkäufe, bei denen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
Entscheidend ist dabei nicht der Zeitpunkt der Erbschaft, sondern wann der Verstorbene die Immobilie ursprünglich erworben hat. Die Besitzzeit des Erblassers wird vollständig übernommen.
Hinweis
Die Spekulationssteuer nur auf den tatsächlichen Gewinn berechnet – also auf die Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem erzielten Verkaufspreis, abzüglich nachweisbarer Ausgaben für Notar, Makler oder Modernisierungen.
Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
Nicht jeder Verkauf eines geerbten Hauses führt automatisch zu einer Steuerzahlung. In vielen Fällen bleibt der Vorgang komplett steuerfrei, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Diese beziehen sich vor allem auf Nutzungsdauer, Bewohnung und Art des Verkaufs.
Steuerfreiheit besteht in der Regel dann, wenn:
- das Haus bereits länger als zehn Jahre im Besitz des Verstorbenen war,
- die Immobilie vom Erblasser oder Erben selbst bewohnt wurde – und zwar im Verkaufsjahr sowie in den beiden Jahren davor,
- das Haus unentgeltlich an Kinder überlassen wurde, die dort ihren Hauptwohnsitz hatten,
- beim Verkauf kein Gewinn oder nur ein minimaler Gewinn (unter 600 Euro jährlich) entsteht, oder
- Sie nicht regelmäßig Immobilien verkaufen, sondern nur vereinzelt – also maximal drei Objekte innerhalb von fünf Jahren.
Kosten beim Verkauf eines geerbten Hauses
Der Verkauf eines geerbten Hauses bringt nicht nur Einnahmen, sondern auch verschiedene Nebenkosten und Gebühren, die im Vorfeld berücksichtigt werden sollten.
Die genauen Beträge variieren je nach Region, Objekt und individueller Situation, doch folgende Posten sind in den meisten Fällen relevant:
| Kostenpunkt | Beschreibung |
|---|---|
| Erbschein | Nachweis der Erbberechtigung, Voraussetzung für Grundbuchänderung |
| Grundbuchänderung | Umschreibung der Eigentumsverhältnisse |
| Notar | Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags |
| Gutachten | Ermittlung des realistischen Marktwerts |
| Vermarktung | Exposé, Fotos, Anzeigen, Energieausweis etc. |
| Reparaturen | Aufwertung der Immobilie vor dem Verkauf |
| Gericht / Verwaltung | Gebühren für Dokumente oder gerichtliche Verfahren |
| Auszahlung Miterben | Anteilige Auszahlung an weitere Erben |
| Maklerprovision | Erfolgsabhängiges Honorar für Verkaufsabwicklung |
| Verbindlichkeiten | Tilgung bestehender Kredite oder Belastungen |
Immobilienbewertung: Wie viel ist Ihr geerbtes Haus wert?
Nach einer Erbschaft ist oft unklar, welchen tatsächlichen Wert die Immobilie heute am Markt hat.
Gerade bei älteren Häusern oder in Regionen mit stark schwankenden Preisen kann der reale Marktwert erheblich vom gefühlten oder steuerlichen Wert abweichen.
Eine professionelle Wertermittlung durch einen erfahrenen Makler ist deshalb einer der wichtigsten Schritte, bevor Sie über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung entscheiden.
Nur eine fundierte Bewertung zeigt, welcher Preis realistisch erzielbar ist – und schützt Sie davor, Ihr Erbe unter Wert zu verkaufen.
Checkliste zum verkauf einer geerbten Immobilie
Damit Sie einen schnellen Überblick über die wichtigsten Unterlagen und Schritte für den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie erhalten, finden Sie nachfolgend eine kompakte Checkliste als Orientierung.
- Erbschein oder notarielles Testament liegt vor (Nachweis der Erbfolge).
- Grundbuchauszug beantragt (Eigentums- und Belastungsnachweis).
- Grundbucheintrag wurde nach der Erbschaft berichtigt.
- Alle Erben sind sich über den Verkauf einig (bei Erbengemeinschaft).
- Immobilienbewertung durch Makler
- Energieausweis (auch hier hilft ein Makler)
- Grundriss und Baupläne
- Bauakte und Genehmigungen
- Grundsteuerbescheid
- Nachweise über Kredite oder Grundschulden
- Unterlagen zu Renovierungen und Reparaturen
- Aktuelle Mietverträge (falls vermietet)
Häufig gestellte Fragen beim Erbe einer Immobilie
Muss beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuern gezahlt werden?
Oft nein: Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre vor dem Verkauf vom Erblasser gekauft wurde oder im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren selbst bewohnt war (Erblasser oder Erbe/Kinder unentgeltlich). Andernfalls kann Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen. Erbschaftsteuer betrifft den Erbfall und greift nur, wenn Freibeträge überschritten werden.
Ist der Verkehrswert beim Verkauf eines geerbten Hauses wichtig?
Ja – der Verkehrswert ist beim geerbten Haus zentraler Bestandteil jeder Verkaufs- und Steuerentscheidung.
Das Finanzamt orientiert sich bei der Erbschaftssteuer am Verkehrswert der Immobilie zum Todestag des Erblassers.
Liegt dieser Wert unter dem geltenden Freibetrag (z. B. 400.000 € für Kinder, 500.000 € für Ehepartner) und erfolgt der Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist, bleibt das Erbe in der Regel steuerfrei.
Ist die Immobilie vermietet, reduziert sich der Verkehrswert um 10 %, was die Steuerlast zusätzlich senken kann.
Brauche ich einen Erbschein für den Verkauf?
Ein Erbschein ist nicht immer zwingend erforderlich.
Wenn Ihre Erbenstellung bereits durch ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag eindeutig belegt ist, kann dieser Nachweis den Erbschein ersetzen.
Ein Erbschein ist erforderlich, wenn:
- kein notarielles Testament oder Erbvertrag vorliegt,
- Ihre Erbenstellung gegenüber dem Grundbuchamt belegt werden muss,
- die Immobilie vor dem Verkauf im Grundbuch auf die Erben umgeschrieben werden soll.
Ein Erbschein ist nicht zwingend nötig, wenn:
- ein notarielles Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorhanden ist
- die Immobilie zeitnah nach dem Erbfall verkauft wird und das Grundbuchamt die Eigentumsberichtigung überspringt, indem der Käufer direkt eingetragen wird.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Verkaufspreis minus ursprüngliche Anschaffungskosten (Erblasser) minus nachweisbare Nebenkosten/Modernisierungen (Makler, Notar, Renovierung). Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Wann lohnt sich der Verkauf eines geerbten Hauses?
Wenn Sie nicht selbst nutzen, Sanierungsstau droht, Entfernung/Zeitaufwand hoch ist oder eine Erbengemeinschaft besteht. Auch bei Liquiditätsbedarf (Eigenheimkauf, Altersvorsorge) oder guter Marktnachfrage in Ihrer Region ist der Verkauf wirtschaftlich sinnvoll.